Wir melden uns innerhalb der nächsten 2 Stunden bei Ihnen.
Facility Management ist einer der größten Dienstleistungsmärkte in Deutschland. Laut Lünendonk wuchs der Markt für Facility Services 2024 um 3,2 % auf € 66,9 Mrd. Die zehn größten Anbieter legten im Schnitt sogar um 9,4 % zu. Hinter diesen Zahlen stehen einige große Konzerne und Tausende mittelständische Gebäudedienstleister: Reinigungsunternehmen, Hausmeisterdienste, Anbieter für technisches Gebäudemanagement und Multidienstleister, die alles aus einer Hand anbieten.
Wer ein Facility-Management-Unternehmen verkaufen will, findet deshalb einen breiten Käuferkreis. Gleichzeitig ist die Branche personalintensiv und preisgetrieben. Der Personalmangel gehört nach Lünendonk zu den größten strukturellen Herausforderungen des Marktes, und Auftraggeber schreiben zunehmend preisorientiert aus. Käufer achten deshalb besonders auf drei Dinge: den Leistungsmix, die Qualität der Objektverträge und die Fähigkeit, steigende Löhne an Kunden weiterzugeben.
Dieser Beitrag zeigt, was ein Gebäudedienstleister heute wert ist, warum technisches und infrastrukturelles Facility Management unterschiedlich bewertet werden, wie ein Käufer den Kaufpreis herleitet und wer als Käufer infrage kommt.
Facility Management ist kein einheitliches Geschäft. Für die Bewertung ist es entscheidend, welche Leistungen ein Unternehmen erbringt.
Infrastrukturelles Facility Management umfasst Unterhalts- und Glasreinigung, Hausmeisterdienste, Winterdienst, Grünpflege und Empfangsdienste. Dieses Geschäft ist sehr personalintensiv, die Margen sind niedrig und der Preiswettbewerb ist hart. Allein im Gebäudereiniger-Handwerk arbeiten fast 700.000 Menschen.
Technisches Facility Management umfasst Betrieb, Wartung und Instandhaltung von Heizung, Lüftung, Klima, Elektro, Aufzügen und Brandschutzanlagen. Hier braucht es qualifizierte Fachkräfte, die knapp sind. Wer sie hat, erzielt höhere Margen und bindet Kunden über Wartungsverträge langfristig.
Kaufmännisches Facility Management umfasst Objektbuchhaltung, Flächenmanagement und Vertragsmanagement. Es wird häufig in Kombination mit den anderen Bereichen angeboten.
Der Trend geht zu integrierten Angeboten. Viele Auftraggeber wollen einen Dienstleister für das gesamte Objekt statt mehrerer Einzelverträge. Das treibt die Konsolidierung, denn kleinere Spezialisten können diese Breite allein selten abdecken.
Hinzu kommt die Nachfolgefrage. Viele mittelständische Gebäudedienstleister wurden in den 1980er und 1990er Jahren gegründet und werden bis heute vom Gründer oder der zweiten Generation geführt. Findet sich in der Familie niemand für die Übernahme, ist der Verkauf an einen strategischen Käufer oder einen Finanzinvestor häufig die naheliegende Lösung, um Arbeitsplätze, Kundenbeziehungen und den Namen des Unternehmens zu erhalten.
Bewertet wird ein Gebäudedienstleister in der Regel über ein Multiple auf das bereinigte EBITDA. Welche Faktoren die Höhe des Multiples bestimmen, beschreiben wir ausführlich im Beitrag zu EBIT-Multiples im Mittelstand.
In der Praxis hängt der Faktor stark vom Leistungsmix ab. Reine Reinigungs- und Hausmeisterdienste werden häufig im Bereich von 4x bis 6x EBITDA bewertet. Anbieter mit einem hohen Anteil an technischem Gebäudemanagement, eigenen Fachkräften und langfristigen Wartungsverträgen liegen eher bei 6x bis 8x. Integrierte Dienstleister mit einer starken technischen Basis können darüber liegen.
Der Grund liegt in Marge und Austauschbarkeit. Ein Reinigungsvertrag lässt sich vergleichsweise leicht neu ausschreiben und an einen günstigeren Anbieter vergeben. Die Wartung einer komplexen Gebäudetechnik dagegen wechselt ein Kunde ungern, weil Wissen über die Anlage und eingespielte Abläufe verloren gehen.
Wer ein Facility-Management-Unternehmen verkaufen will, sollte deshalb früh wissen, wie sich Umsatz und Ertrag auf die einzelnen Leistungen verteilen. Eine erste Orientierung gibt eine unverbindliche und kostenfreie Unternehmensbewertung.
1. Leistungsmix. Je höher der Anteil technischer Leistungen am Ergebnis, desto höher der Multiple. Käufer bewerten Reinigung und Technik oft getrennt und addieren die Teilwerte.
2. Vertragsqualität. Laufzeiten, Kündigungsfristen, Preisanpassungsklauseln und Leistungsverzeichnisse entscheiden darüber, wie planbar der Umsatz ist. Besonders wichtig ist, ob Verträge ein Sonderkündigungsrecht bei einem Inhaberwechsel enthalten.
3. Lohnweitergabe. In der Gebäudereinigung liegt der tarifliche Mindestlohn in der untersten Lohngruppe 2026 bei € 15 pro Stunde. Die Tarifverhandlungen für die Folgejahre liefen zuletzt noch ohne Einigung. Verträge, die Tarifsteigerungen nicht automatisch weitergeben, sind für Käufer ein direktes Margenrisiko.
4. Kundenstruktur. Eine breite Basis aus Gewerbe-, Industrie- und Wohnungswirtschaftskunden ist mehr wert als die Abhängigkeit von wenigen Großobjekten oder einer einzelnen öffentlichen Ausschreibung.
5. Personal und Führung. Fluktuation, Krankenquote, Anteil der Fachkräfte im technischen Bereich und eine funktionierende Objektleitung zeigen dem Käufer, ob das Geschäft auch ohne den Inhaber läuft.
Ein Gebäudedienstleister erzielt € 20 Mio. Umsatz. Davon entfallen € 14 Mio. auf Reinigung und Hausmeisterdienste mit einer EBITDA-Marge von 5 %, also € 0,7 Mio. EBITDA. Weitere € 6 Mio. entfallen auf technisches Gebäudemanagement mit einer Marge von 10 %, also € 0,6 Mio. EBITDA. Insgesamt liegt das EBITDA bei € 1,3 Mio.
Ein Käufer bewertet beide Bereiche getrennt. Die Reinigung setzt er mit 4,5x an, das ergibt € 3,15 Mio. Das technische Gebäudemanagement bewertet er mit 7x, das ergibt € 4,2 Mio. Der Unternehmenswert liegt damit bei € 7,35 Mio., was rechnerisch einem Gesamtmultiple von gut 5,6x entspricht.
Das Beispiel zeigt, warum der Leistungsmix so wichtig ist. Obwohl die Technik nur 30 % des Umsatzes ausmacht, steht sie für mehr als die Hälfte des Unternehmenswerts. Wer in den Jahren vor dem Verkauf das technische Geschäft ausbaut, hebt den Wert überproportional.
Vom Unternehmenswert zum Kaufpreis für die Anteile:
Der Kaufpreis für die Anteile liegt damit bei € 7,8 Mio.
Bevor ein Multiple angesetzt wird, prüft der Käufer, wie nachhaltig das ausgewiesene Ergebnis ist. In der Gebäudedienstleistung tauchen dabei immer wieder dieselben Positionen auf.
Inhabergehalt und Familienmitarbeiter. Arbeitet der Inhaber zu einem Gehalt unter Marktniveau oder sind Familienangehörige ohne echte Funktion angestellt, wird das Ergebnis auf ein marktübliches Niveau korrigiert.
Verlorene und gewonnene Objekte. Ein Großauftrag, der zum Jahresende ausläuft, wird aus dem Ergebnis herausgerechnet. Ein neu gewonnenes Objekt, das erst wenige Monate läuft, wird dagegen nur zögerlich angesetzt, weil Anlaufkosten und Kündigungsrisiko noch unklar sind.
Bekannte Lohnsteigerungen. Tarifsteigerungen, die bereits feststehen, aber noch nicht im Ergebnis enthalten sind, zieht der Käufer ab, sofern die Verträge keine Weitergabe vorsehen.
Einmaleffekte. Sonderreinigungen, Winterdienst in einem ungewöhnlich harten Winter oder einmalige Instandsetzungsprojekte werden normalisiert.
Wer ein Facility-Management-Unternehmen verkaufen will, sollte diese Bereinigungen selbst vorbereiten und belegen können. Das verhindert, dass der Käufer die Spielräume allein zu seinen Gunsten auslegt.
Unsere Experten analysieren Ertragskraft, Marktumfeld und reale Verkaufspreise. Vertraulich, unverbindlich und ohne Verkaufsdruck
Wer ein Facility-Management-Unternehmen verkaufen möchte, sollte einige branchentypische Prüfpunkte kennen.
Betriebsübergang bei Neuvergabe. In der Gebäudedienstleistung kann der Wechsel eines Auftrags von einem Anbieter zum nächsten unter Umständen als Betriebsübergang nach § 613a BGB gelten. Käufer fragen deshalb, ob in den letzten Jahren Personal aus gewonnenen Aufträgen übernommen wurde und welche Risiken bei verlorenen Aufträgen bestehen.
Change-of-Control-Klauseln. Gerade große Kunden und öffentliche Auftraggeber sichern sich in Rahmenverträgen manchmal ein Kündigungsrecht für den Fall eines Eigentümerwechsels. Diese Klauseln sollten vor dem Verkauf bekannt sein, damit der Käufer sie nicht in der Prüfung entdeckt.
Subunternehmer und Arbeitszeit. Viele Anbieter arbeiten in Spitzenzeiten oder Randgebieten mit Subunternehmern. Käufer prüfen, ob Mindestlohn, Arbeitszeitgesetz und Sozialversicherung eingehalten werden, denn Verstöße können auf den Auftraggeber zurückfallen. Ähnliche Themen beschreiben wir im Beitrag Sicherheitsunternehmen verkaufen, denn beide Branchen sind personalintensiv und arbeiten eng zusammen.
Fachkräfte und Zertifizierungen. Im technischen Bereich zählen qualifizierte Mitarbeiter, Herstellerschulungen und Nachweise für Prüfungen an Elektro-, Brandschutz- oder Kälteanlagen. Diese Kompetenzen sind schwer zu ersetzen und deshalb ein eigener Wert.
Struktur des Deals. Beim Share Deal bleiben Verträge, Mitarbeiter und Zertifikate bei der Gesellschaft. Beim Asset Deal müssen Kunden der Vertragsübertragung oft zustimmen, und die Arbeitsverhältnisse gehen nach § 613a BGB über. Die Unterschiede erklärt unser Beitrag zu Share Deal oder Asset Deal.
Große Facility-Management-Konzerne kaufen, um regional zu wachsen, Personal zu gewinnen oder ihr Angebot um technische Leistungen zu ergänzen. Sie verfügen über viel Erfahrung mit Übernahmen und rechnen genau.
Finanzinvestoren bauen Plattformen aus regionalen Anbietern auf, besonders im technischen Gebäudemanagement. Das Prinzip erklärt unser Beitrag zu Buy and Build. Für Verkäufer bedeutet das häufig eine Rückbeteiligung, mit der sie am späteren Wert der Gruppe teilhaben.
Technische Gebäudeausrüster und Handwerksgruppen sehen im Wartungsgeschäft eine Möglichkeit, ihre Umsätze planbarer zu machen.
Regionale Wettbewerber suchen Größe und Dichte in ihrem Gebiet. Für sie zählen kurze Wege zwischen den Objekten und eine eingespielte Mannschaft.
Welcher Käufer den besten Preis zahlt, hängt vom Profil ab. Wer ein Facility-Management-Unternehmen verkaufen will, sollte deshalb mehrere Käufergruppen parallel ansprechen.
Ein strukturierter Verkaufsprozess dauert in der Regel sechs bis neun Monate. Die Vorbereitung sollte ein bis zwei Jahre vorher beginnen.
In dieser Zeit lassen sich Preisanpassungsklauseln in Verträge aufnehmen, auslaufende Verträge verlängern, das technische Geschäft ausbauen und eine Führungsebene stärken, die Kunden und Objekte ohne den Inhaber betreut. Ebenso wichtig ist ein Reporting, das Umsatz und Marge nach Leistungsbereich und Objekt zeigt.
Einen Überblick über den gesamten Prozess finden Sie auf unserer Seite zum Thema mittelständisches Unternehmen verkaufen.
Nur den Gesamtumsatz zeigen. Ohne Aufteilung nach Leistungsbereichen sieht der Käufer nicht, welcher Teil des Geschäfts den Wert trägt, und bewertet vorsichtig.
Verträge ohne Preisanpassung laufen lassen. Jede Tarifrunde, die nicht weitergegeben werden kann, senkt das nachhaltige Ergebnis.
Großkunden nicht absichern. Läuft ein großer Objektvertrag kurz nach dem Verkauf aus, wird der Käufer einen Abschlag oder eine variable Kaufpreiskomponente verlangen.
Die Objektleitung nicht einbinden. Wenn wichtige Objektleiter kurz vor oder nach dem Verkauf gehen, verliert der Käufer Kundenbeziehungen und Wissen.
Reine Reinigungs- und Hausmeisterdienste werden in der Praxis häufig mit 4x bis 6x des bereinigten EBITDA bewertet. Anbieter mit hohem Anteil an technischem Gebäudemanagement liegen eher bei 6x bis 8x. Entscheidend sind Leistungsmix, Verträge, Lohnweitergabe und Kundenstruktur.
Technische Leistungen erzielen höhere Margen, erfordern knappe Fachkräfte und binden Kunden über Wartungsverträge langfristig. Sie sind schwerer auszutauschen als Reinigungsleistungen.
Beim Share Deal bleiben alle Arbeitsverträge bei der Gesellschaft. Beim Asset Deal gehen sie nach § 613a BGB auf den Käufer über. In beiden Fällen ist eine gute Kommunikation wichtig, um Objektleiter und Fachkräfte zu halten.
Kann ein Anbieter Tariferhöhungen nicht an seine Kunden weitergeben, sinkt die nachhaltige Marge. Käufer rechnen bekannte Lohnsteigerungen deshalb in das Ergebnis ein und bewerten Verträge mit Preisanpassungsklauseln höher.
Typische Käufer sind große Facility-Management-Konzerne, Finanzinvestoren mit Plattformstrategie, technische Gebäudeausrüster und regionale Wettbewerber.
Der Verkaufsprozess dauert meist sechs bis neun Monate. Mit Vorbereitung, etwa der Anpassung von Verträgen und dem Ausbau des technischen Geschäfts, sollten Inhaber ein bis zwei Jahre einplanen.
Erfahren Sie, wie Unternehmenskäufe und -verkäufe strukturiert und zielgerichtet begleitet werden.
Wer ein Facility-Management-Unternehmen verkaufen will, verkauft in einen großen Markt mit vielen aktiven Käufern. Den Preis bestimmt aber nicht der Umsatz, sondern die Zusammensetzung des Geschäfts. Technisches Gebäudemanagement, langfristige Verträge mit Preisanpassung und eine stabile Führungsebene heben den Wert spürbar, während reine Reinigungsumsätze ohne Lohnweitergabe ihn drücken.
Wer diese Punkte vor dem Marktgang ordnet und mehrere Käufer parallel anspricht, verbessert seine Verhandlungsposition deutlich. Wenn Sie wissen möchten, wo Ihr Unternehmen heute steht und welche Käufer infrage kommen, vereinbaren Sie ein kostenfreies Strategiegespräch mit unserem Team.
Venture Advisory Partners ist eine in Frankfurt ansässige M&A Beratung. Wir haben uns auf die Begleitung von Unternehmenskäufen, -verkäufen und -finanzierungen für den Mittelstand sowie Wachstumsunternehmen spezialisiert.
Unser dynamisches Team kombiniert Know-How aus den Bereichen M&A, Venture Capital und Finance.
Im Zentrum unserer Arbeit steht die Freiheit - operativ, finanziell und persönlich
Wir setzen auf modernste Verkaufsansätze und -methoden, um Unternehmenstransaktionen effizient und gewinnbringend für alle Parteien umzusetzen.
Wir begleiten unsere Mandanten von der ersten Finanzierung bis zum erfolgreichen Unternehmensverkauf. Durch Unternehmenskäufe ermöglichen wir es Privatpersonen, ihren Einstieg ins Unternehmertum unter gesicherten Rahmenbedingungen zu verwirklichen.
Lernen Sie jetzt unseren Verkaufsansatz kennen.
